Grundsteuerrecht

Die Grundsteuer ist eine Substanzsteuer, die auf das Eigentum an Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Sie stellt eine wichtige Einnahmequelle der Gemeinden dar und wird jährlich von den Eigentümern entrichtet. Das Grundsteuerrecht ist im Grundsteuergesetz (GrStG) geregelt und wird durch die Abgabenordnung (AO) ergänzt.

1. Grundlagen der Grundsteuer

a) Steuergegenstand

• Die Grundsteuer wird auf den Besitz von Grundstücken und Betriebsgrundstücken erhoben.
• Sie unterscheidet zwischen:
• Grundsteuer A (für land- und forstwirtschaftliche Betriebe)
• Grundsteuer B (für bebaute und unbebaute Grundstücke)
• Ab 2025: Einführung der Grundsteuer C, mit der unbebaute, aber baureife Grundstücke höher besteuert werden können, um die Bebauung zu fördern.

b) Steuerpflichtige

• Steuerpflichtig ist derjenige, der zum 1. Januar eines Jahres als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 GrStG).
• Bei Erbbaurechten ist der Erbbauberechtigte steuerpflichtig.

c) Steuerbemessungsgrundlage

• Grundlage für die Grundsteuer ist der Grundsteuerwert, der im Zuge der Grundsteuerreform 2025 eingeführt wurde.
• Vor der Reform wurde die Steuer nach den veralteten Einheitswerten bemessen (Stand 1964 in Westdeutschland, 1935 in Ostdeutschland).

2. Das Besteuerungsverfahren

Das Verfahren zur Festsetzung der Grundsteuer erfolgt in mehreren Schritten:

a) Feststellung des Grundsteuerwerts

• Der Grundsteuerwert wird von den Finanzämtern ermittelt (§§ 218–228 BewG).
• Beispiele:
• Ein Einfamilienhaus in Bayern wird nach dem neuen Flächenmodell bewertet, bei dem Grundstücks- und Gebäudefläche mit einem Faktor multipliziert werden.
• In Hamburg kommt das wertabhängige Modell zur Anwendung, das neben der Fläche auch den Bodenrichtwert berücksichtigt.

b) Festsetzung des Grundsteuermessbetrags

• Der Steuermessbetrag wird auf Grundlage des Grundsteuerwerts durch Anwendung eines gesetzlich festgelegten Steuermesssatzes berechnet (§ 13 GrStG).

c) Berechnung der Grundsteuer durch die Gemeinde

• Die Gemeinde wendet auf den Steuermessbetrag ihren individuellen Hebesatz an (§ 25 GrStG).
• Beispiel: Liegt der Hebesatz bei 400 %, multipliziert sich der Messbetrag mit 4.

Beispielrechnung:

• Grundsteuerwert: 100.000 €
• Steuermesssatz: 0,35 % → Messbetrag: 350 €
• Hebesatz der Gemeinde: 400 % → Grundsteuer: 1.400 € jährlich

3. Wichtige Urteile zum Grundsteuerrecht

BVerfG, Urteil vom 10. April 2018 (1 BvL 11/14): Das Bundesverfassungsgericht erklärte die Anwendung der veralteten Einheitswerte für verfassungswidrig. Es forderte eine Reform, die die Bewertung von Grundstücken aktualisiert und fairer gestaltet.

BFH, Urteil vom 12. Juli 2007 (II R 5/05): Klärte die Abgrenzung zwischen Grundsteuerpflicht und anderen Steuerarten, z. B. bei gemischt genutzten Grundstücken.

VG Gelsenkirchen, Urteil vom 28. September 2022 (9 K 23/21): Ging auf die Bedeutung der korrekten Ermittlung von Bodenrichtwerten bei der Grundsteuer ein.

4. Leistungen von Steuerrechtlern im Grundsteuerrecht

a) Unterstützung bei der Grundsteuererklärung

• Seit der Grundsteuerreform 2025 sind alle Eigentümer verpflichtet, eine neue Grundsteuererklärung abzugeben.
• Steuerrechtler helfen bei:
• Erfassung der relevanten Daten (z. B. Grundstücksfläche, Bodenrichtwerte).
• Prüfung der Bewertungskriterien (Flächenmodell, wertabhängiges Modell).
• Fristgerechter Einreichung der Erklärung.

b) Prüfung von Steuerbescheiden

• Steuerrechtler prüfen Grundsteuerbescheide auf formelle und inhaltliche Fehler:
• Falsche Bodenrichtwerte oder unzutreffende Flächenangaben.
• Fehlerhafte Berechnung des Steuermessbetrags oder des Hebesatzes.

c) Einlegen von Rechtsbehelfen

• Einspruch gegen fehlerhafte Bescheide beim Finanzamt (§ 347 AO).
• Vertretung bei Klagen vor den Verwaltungsgerichten, z. B. bei Streitigkeiten über die Bewertung von Grundstücken.

d) Beratung zur steuerlichen Optimierung

• Prüfung, ob die Nutzung eines Grundstücks steuerlich optimiert werden kann:
• Wechsel von der Grundsteuer A zu B, z. B. bei Änderung der Nutzung.
• Beratung bei der Gestaltung von Erbbaurechten oder Grundstücksteilungen.

e) Begleitung bei Unternehmensgrundstücken

• Steuerrechtler unterstützen Unternehmen bei der Bewertung und steuerlichen Abwicklung von Betriebsgrundstücken.
• Beratung bei der Optimierung von Immobilienportfolios, z. B. durch Holdingstrukturen.

f) Strategische Beratung bei unbebauten Grundstücken

• Mit der Einführung der Grundsteuer C beraten Steuerrechtler Eigentümer unbebauter Grundstücke zu möglichen Bebauungsszenarien oder der Vermeidung von Steuererhöhungen.

g) Unterstützung bei Streitigkeiten

• Steuerrechtler vertreten Mandanten, wenn Gemeinden fehlerhafte Hebesätze anwenden oder Bescheide auf unzutreffenden Daten basieren.

5. Beispiele aus der Praxis

Privatperson: Ein Hausbesitzer bemerkt, dass sein Grundsteuerbescheid auf einer fehlerhaften Grundstücksgröße basiert. Der Steuerrechtler prüft den Bescheid und legt Einspruch ein, was zu einer Reduktion der Steuer um 20 % führt.

Unternehmen: Ein Bauunternehmen besitzt mehrere unbebaute Grundstücke. Ein Steuerrechtler entwickelt eine Strategie, um den Einsatz der Grundstücke zu optimieren und die Auswirkungen der Grundsteuer C zu minimieren.

Landwirt: Ein Landwirt möchte seine landwirtschaftlich genutzten Flächen besser kategorisieren lassen, um Steuervorteile zu nutzen. Der Steuerrechtler hilft bei der Prüfung der Einordnung und optimiert die Steuerlast.

6. Grundsteuer

Das Grundsteuerrecht ist ein komplexes Feld mit erheblichem Reformbedarf und vielen rechtlichen Besonderheiten. Steuerrechtler unterstützen Mandanten durch Fachwissen, strategische Beratung und praktische Umsetzung, um ihre Steuerlast zu senken, Fehler zu korrigieren und rechtssicher zu handeln. Insbesondere die Grundsteuerreform ab 2025 hat die Bedeutung professioneller Beratung stark erhöht, da die neuen Regelungen eine Vielzahl an Herausforderungen mit sich bringen. Als verlässliche Partner helfen Steuerrechtler dabei, alle Pflichten korrekt zu erfüllen und gleichzeitig steuerliche Gestaltungsspielräume optimal zu nutzen.